전세 계약서 특약 문구 예시 7가지 (분쟁 방지용)

전세 분쟁, 대부분 “특약 한 줄”로 막을 수 있다

전세 계약 분쟁의 공통점은 명확합니다.

👉 계약서에 안 써놨다는 것입니다.

• 집주인은 “그런 말 한 적 없다”
• 세입자는 “당연히 해주는 줄 알았다”

결국 말싸움 → 분쟁 → 보증금 지연으로 이어집니다.

하지만 실제로는 전세 계약서 특약 문구 몇 줄만 추가해도 분쟁의 80% 이상은 사전에 차단할 수 있습니다.

 

아래에서는
👉 실제로 많이 쓰이고 분쟁 시 효력이 있는
전세 계약서 특약 문구 예시 7가지를 정리했습니다.

 

 

1️⃣ 전세자금대출 불가 시 계약 무효 특약

왜 필요한가?

전세 계약 후

• 은행 대출이 거절되는 경우
• 보증보험 가입이 안 되는 경우

👉 계약금만 날리는 사례가 매우 많습니다.

특약 문구 예시

본 계약은 임차인의 전세자금대출 및 보증보험 가입을 조건으로 하며,
해당 조건이 충족되지 않을 경우 본 계약은 무효로 하고
임대인은 계약금을 전액 반환한다.

📌 전세대출 예정자라면 필수 특약

 

 

2️⃣ 전입신고·확정일자 즉시 가능 특약

왜 필요한가?

• 집주인이 전입신고를 막는 경우
• 기존 세입자 문제로 확정일자 지연

👉 대항력·우선변제권에 치명적입니다.

특약 문구 예시

임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여에
어떠한 제한도 두지 않으며 즉시 협조한다.

📌 보증금 보호의 핵심 특약

 

 

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3️⃣ 근저당권 추가 설정 금지 특약

왜 필요한가?

입주 후 집주인이
👉 몰래 대출을 더 받는 경우가 있습니다.

이 경우 경매 시 세입자 보증금이 위험해집니다.

특약 문구 예시

임대인은 계약 기간 중 본 부동산에
추가적인 근저당권, 가압류, 담보 설정을 하지 않는다.

📌 특히 빌라·다세대 전세라면 반드시 필요

 

 

4️⃣ 수리 책임 범위 명확화 특약

왜 필요한가?

• 보일러 고장
• 누수
• 배수 문제

👉 책임 공방으로 스트레스 폭발 구간

특약 문구 예시

임차인의 고의 또는 과실을 제외한
건물의 구조적 하자 및 설비 고장은
임대인이 수리 책임을 진다.

📌 입주 후 가장 분쟁이 잦은 부분

 

 

5️⃣ 계약 갱신 거절 시 보증금 반환 기한 특약

왜 필요한가?

계약 종료 후
👉 보증금을 제때 안 돌려주는 사례가 가장 많습니다.

특약 문구 예시

계약 종료 시 임대인은
계약 만료일에 보증금을 전액 반환한다.

📌 날짜를 명시하는 것이 핵심

 

 

6️⃣ 중도 해지 시 새로운 세입자 조건 특약

왜 필요한가?

이직, 결혼, 이사 등으로 중도 해지가 불가피한 경우를 대비해야 합니다.

특약 문구 예시

임차인이 중도 해지를 요청할 경우,
임대인은 동일 조건의 신규 임차인이 구해지면
계약 해지에 협조한다.

📌 현실적인 타협 특약

 

 

7️⃣ 원상복구 범위 명확화 특약

왜 필요한가?

퇴거 시
👉 “이건 원래 그랬다 / 네가 망가뜨렸다”
가장 많이 싸우는 구간입니다.

특약 문구 예시

통상적인 생활 사용으로 인한 마모는
원상복구 대상에서 제외한다.

📌 도배·장판 분쟁 예방용

 

 

정리 – 특약은 많을수록 좋은 게 아니다

• 핵심 특약 3~5개면 충분
• 본인 상황에 맞는 문구만 선택
• 말로 한 약속은 효력 없음

👉 계약서에 적힌 문구만이 분쟁 시 유일한 무기입니다.