전세 계약 전 등기부등본 보는 법 (초보자용)

전세 사기, 등기부등본만 봐도 절반은 걸러진다

전세 사기 피해자들의 공통점은 의외로 단순합니다.

“등기부등본을 봤는데, 뭐가 문제인지 몰랐어요.”

 

등기부등본은
👉 집의 주민등록등본 같은 문서입니다.

이 안에 집주인, 빚, 위험 신호가 모두 들어 있습니다.

이 글에서는 부동산 초보자도 3분 안에 위험 여부를 판단할 수 있도록 전세 계약 전 반드시 봐야 할 포인트만 정리했습니다.

 

 

1️⃣ 등기부등본, 어디서 어떻게 발급받을까?

발급 방법 (무료)

• 인터넷 등기소 검색
• 주소 입력 → 열람 선택 (출력 X)

📌 계약 전에는 열람만으로 충분
📌 비용 부담 없이 여러 번 확인 가능

 

 

2️⃣ 등기부등본 구성, 이것만 알면 된다

등기부등본은 크게 3 부분으로 나뉩니다.

구분	핵심 의미
표제부	집 정보
갑구	소유권
을구	빚(근저당)

👉 전세 계약자는 갑구 + 을구만 집중하면 됩니다.

 

 

3️⃣ 갑구 보는 법 – 집주인부터 확인하자

체크 포인트 ① 소유자 이름

• 계약서의 임대인 이름
• 갑구의 소유자 이름

👉 반드시 일치해야 합니다

📌 대리 계약일 경우 → 위임장 + 인감증명서 필수

체크 포인트 ② 소유권 변동 이력

갑구에 이런 문구가 있다면 주의하세요.

• 최근 잦은 소유권 이전
• 경매, 가압류 기록

👉 단기간에 주인이 여러 번 바뀐 집은 리스크가 높음

 

 

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4️⃣ 을구 보는 법 – 전세 사기 핵심 구간

을구는 집에 잡힌 빚을 보는 곳입니다.

근저당권이란?

집주인이 은행에서 돈을 빌리며 집을 담보로 잡힌 상태입니다.

 

✔ 안전한 기준 (초보자용 공식)

전세금 + 근저당 금액 ≤ 집 시세의 70%

예시

• 집 시세 : 3억
• 근저당 : 1억
• 전세금 : 1.2억

👉 총액 = 2.2억 (73%)
👉 위험 신호

📌 이 계산 하나만 해도 전세 사기의 상당수를 걸러낼 수 있습니다.

 

 

5️⃣ 이런 문구가 보이면 계약 보류

을구에서 아래 문구를 발견하면

👉 계약 전 반드시 전문가 상담 권장

• 가압류
• 가처분
• 압류
• 경매개시결정

📌 초보자라면 즉시 패스해도 무방합니다.

 

 

6️⃣ 등기부등본은 언제 다시 확인해야 할까?

많이 놓치는 포인트입니다.

 

✔ 계약서 쓰기 직전
✔ 잔금 치르기 당일

 

👉 계약 후 집주인이 몰래 근저당을 추가하는 경우도 실제로 존재합니다.

 

 

7️⃣ 등기부등본만 봐도 전세 계약이 쉬워진다

정리하면,

• 갑구 : 집주인 확인
• 을구 : 빚 확인
• 계산식 : 전세금 + 근저당 ≤ 시세 70%

이 3가지만 기억해도
👉 전세 사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

 

다음 글에서는
👉 전세 계약서 특약 문구 예시 7가지 (분쟁방지용)를 자세히 정리해 드리겠습니다.