보증보험 되는 집 vs 안 되는 집 차이 한눈에 정리

전세 계약 전, 이것만 알면 위험한 집 걸러낼 수 있습니다.

전셋집을 보러 다니다 보면 “이 집은 보증보험 되나요?” 이 질문을 꼭 하게 됩니다.

 

그런데 막상 답변은 애매하죠.

• “아마 될 거예요”
• “다들 그냥 계약하세요”
• “보험 안 들어도 문제없어요”

👉 이 말들을 믿고 계약했다가 보증금 사고가 나는 경우 정말 많습니다.

그래서 오늘은 보증보험이 되는 집과 안 되는 집의 차이를 표처럼 사례처럼 한눈에 이해되게 정리해 드릴게요.

 

 

보증보험부터 아주 간단히 정리하면

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때
👉 보증기관이 대신 돌려주는 안전장치입니다.

 

즉,

• 보험 된다 = 상대적으로 안전한 집
• 보험 안 된다 = 구조적·법적 리스크가 있는 집

이라고 보시면 됩니다.

 

 

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보증보험 되는 집 vs 안 되는 집 핵심 비교

구분	보증보험 되는 집	보증보험 안 되는 집
전세가율	시세 대비 낮음 (보통 70~80%)	시세 대비 과도 (80~90%↑)
근저당	거의 없거나 소액	근저당·선순위 채권 많음
시세	거래 많고 확인 쉬움	시세 불분명 (신축·외곽)
주택 상태	합법 건축, 주거용	불법 증축·용도 문제
집주인	신용 문제 없음	체납·연체 이력
보험 심사	통과 가능성 높음	가입 거절 가능성 큼

👉 이 표에서 하나라도 오른쪽에 가깝다면 계약 전 반드시 재검토가 필요합니다.

 

① 전세금이 ‘적정한 집’ vs ‘무리한 집’

보증보험 되는 집

• 시세 3억
• 전세 2억~2억 3천

보증보험 안 되는 집

• 시세 3억
• 전세 2억 7천~2억 8천

📌 전세금이 높을수록 집값 하락 시 보증금 미회수 위험이 커집니다.

👉 보험사는 이걸 가장 먼저 봅니다.

 

② 등기부등본이 깨끗한 집 vs 복잡한 집

되는 집 특징

• 근저당 없음 또는 소액
• 권리관계 단순

안 되는 집 특징

• 근저당 다수
• 가압류·가처분
• 선순위 보증금 존재

📌 공식처럼 외우세요.

전세금 + 선순위 채권 > 집값 → ❌ 보증보험 거의 불가

 

③ 시세가 명확한 집 vs 시세가 애매한 집

보험사는 시세가 명확해야만 보증을 해줍니다.

보증보험 되는 집

• 아파트
• 거래 많은 지역 빌라
• 실거래가 확인 가능

보증보험 안 되는 집

• 신축 빌라
• 분양가 기준 전세
• 거래 사례 거의 없음

👉 “새 집인데 왜 안 돼요?” → 새 집일수록 시세 검증이 어려워서 안 되는 경우 많습니다.

 

④ 집주인이 안정적인 집 vs 리스크 있는 집

보증보험은 집주인이 보증금을 돌려줄 능력도 봅니다.

위험 신호

• 세금 체납
• 금융 연체
• 개인회생·파산 이력

👉 집이 멀쩡해 보여도 임대인 리스크 때문에 거절되는 경우 많습니다.

 

⑤ 계약서 특약이 있는 집 vs 없는 집

보증보험 되는 집

• 계약서에 특약 명확

추천 특약 문구

본 계약은 전세보증금 반환보증 가입을 조건으로 하며,
보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하고
계약금은 전액 반환한다.

안 되는 집

• 특약 거부
• “굳이 필요 없다”는 반응

👉 특약 거부 = 위험 신호로 봐도 무방합니다.

 

 

✔ 이렇게 정리하면 쉽습니다

• 보증보험 되는 집 → “보험사가 봐도 안전한 집”
• 보증보험 안 되는 집 → “위험 요소가 있어서 보험사가 책임을 못 지는 집”

👉 보험사가 안 해주는데 세입자가 전 재산을 걸 이유는 없습니다.

 

 

📌 계약 전 반드시 해야 할 행동 3가지

1️⃣ HUG·SGI·HF 보증보험 사전 조회
2️⃣ 등기부등본 직접 확인
3️⃣ 계약서 특약 필수 삽입

이 3가지만 해도 전세 사고 확률은 눈에 띄게 줄어듭니다.

 

 

마무리 한마디

전세는 싸다고 좋은 계약이 아닙니다.
돌려받을 수 있어야 좋은 계약입니다.

보증보험이 안 되는 집이라면 그 이유부터 반드시 확인하세요.
그게 여러분의 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법입니다.