보증보험 가입 안 되는 집의 공통점 5가지

(계약 전에 꼭 확인하세요)

전세 계약을 앞두고 “전세보증보험 가입 가능한가요?” 이 질문부터 하시는 분들 정말 많습니다.
그런데 막상 알아보면 집 자체가 보증보험 가입이 안 되는 경우도 꽤 많습니다.

문제는 이걸 계약하고 나서 알게 되는 경우죠.
오늘은 실제로 많이 걸러지는 사례를 기준으로
👉 보증보험 가입 안 되는 집의 공통점 5가지를 정리해 드릴게요.

 

 

1️⃣ 집값 대비 전세금이 너무 높은 집

보증보험 심사에서 가장 먼저 보는 건 전세가율입니다.

✔ 전세가율이란?

전세금 ÷ 주택 시세 × 100

• 일반적으로 80~90% 초과 시 가입이 어렵습니다.
• 특히 빌라·다세대는 기준이 더 엄격합니다.

📌 예시

• 집 시세 : 2억 원
• 전세금 : 1억 8천만 원
  → 전세가율 90% → ❌ 가입 거절 가능성 높음

👉 “깡통전세” 위험이 있는 집은 보험사도 보증을 안 해줍니다.

 

 

2️⃣ 근저당·선순위 채권이 많은 집

등기부등본에 근저당이 많이 설정된 집도 대표적인 가입 불가 유형입니다.

이런 경우 조심하세요

• 집값 대비 대출 금액이 과도함
• 이미 여러 금융기관 근저당 존재
• 선순위 보증금이 많은 다가구주택

📌 중요 포인트

전세금 + 선순위 채권 > 주택 시세 → 거의 100% 가입 불가

 

👉 “집은 멀쩡해 보이는데 왜 안 되죠?” 이유는 등기부에 다 나와 있습니다.

 

 

3️⃣ 시세 확인이 어려운 집 (신축·비인기 지역)

보험사는 시세 확인이 안 되는 집을 매우 싫어합니다.

대표적인 사례

• 신축 빌라 (거래 사례 부족)
• 외곽 지역 다세대
• 거래가 거의 없는 주택

📌 시세가 불분명하면?

• 보증금 적정성 판단 불가
• 보험 리스크 증가 → 가입 거절

👉 특히 분양가 기준으로 전세를 맞춘 신축 빌라 정말 많이 막힙니다.

 

 

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4️⃣ 집주인(임대인) 신용 상태 문제

의외로 많이 간과하는 부분입니다.

이런 경우 가입이 어렵습니다

• 집주인이 세금 체납 중
• 금융 연체 이력 존재
• 개인회생·파산 이력

📌 이유는 간단합니다.

보증보험은 집주인이 돈을 안 돌려줄 가능성을 보는 상품이기 때문입니다.

👉 집은 괜찮아 보여도 임대인 리스크 때문에 거절되는 경우 많습니다.

 

 

5️⃣ 불법 건축물·용도 문제 있는 집

다음 유형은 거의 즉시 탈락입니다.

대표적인 사례

• 주거용이 아닌 근린생활시설
• 불법 증축, 무허가 건물
• 건축물대장과 실제 사용 용도 불일치

📌 보험사는 법적으로 문제 있는 집을 보증하지 않습니다.

👉 “실제로 다들 살고 있어요”는 보험 심사에서는 전혀 통하지 않습니다.

 

 

✔ 계약 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트

계약 전, 이것만은 꼭 확인하세요.

• 등기부등본 (근저당, 선순위 권리)
• 전세가율 (시세 대비 전세금)
• 건축물대장 (주거용 여부)
• 임대인 정보 (체납 여부)
• 보증보험 사전 가입 가능 여부 조회

👉 계약서 쓰기 전에 HUG·HF·SGI 홈페이지에서 사전 조회 꼭 하세요.

 

 

📌 이런 집이라면 이렇게 대응하세요

• 전세금 조정 요청
• 보증금 일부 월세 전환
• 계약 포기 (가장 안전한 선택)
• 보증보험 되는 다른 매물로 변경

👉 “괜히 불안한데…”라는 느낌이 들면 그 집 진짜 위험한 집일 가능성 높습니다.

 

 

마무리 한마디

보증보험은 선택이 아니라 안전장치입니다.
가입이 안 되는 집에는 반드시 이유가 있습니다.

전세 계약 👉 “싸다”보다 “안전한가” 먼저 확인하세요.