전세 계약 전 반드시 확인해야 할 주의사항 10가지

이것만 확인해도 전세사기 위험 절반은 줄어듭니다.

전세 계약은 보통 수천만 원에서 억 단위 돈이 오가는 큰 결정입니다.

 

그런데도 많은 분들이

“부동산에서 괜찮다길래”
“다들 이렇게 한다길래”

 

라는 이유로 계약을 서두르다가 나중에 크게 후회합니다.

 

👉 전세 계약은 사인하기 전 30분이 가장 중요합니다.
오늘 이 글에서 그 30분 동안 반드시 확인해야 할 10가지를 정리해 드릴게요.

 

 

1️⃣ 등기부등본 확인은 ‘당일’에 해야 합니다

가장 기본이지만, 가장 많이 놓치는 부분입니다.

• 등기부등본은 계약 당일 기준으로 확인
• 하루 전, 며칠 전 확인은 의미 없음

✔ 확인 포인트

• 소유자 이름 = 계약자 이름 일치 여부
• 근저당, 압류, 가압류 존재 여부

👉 자세한 확인 방법은「전세 계약 전 등기부등본 보는 법(초보자용)」 글에서 참고하세요.

 

 

2️⃣ 집주인 실명과 신분증 직접 확인

대리인이 나오는 경우도 많지만, 소유자 확인은 필수입니다.

• 등기부등본 소유자
• 신분증 이름
• 계약서 이름

👉 셋 중 하나라도 다르면 계약 중단이 안전합니다.

 

 

3️⃣ 근저당이 있다면 ‘전세금 보호 가능 여부’ 계산

근저당이 있다고 해서 무조건 위험한 건 아닙니다.
하지만 계산 없이 계약하는 건 매우 위험합니다.

 

✔ 계산 공식(간단 버전)

집 시세 × 70% − 기존 대출 − 내 전세금

 

👉 이 값이 0 이하라면 위험 신호입니다.

 

 

4️⃣ 전입신고 + 확정일자 가능 여부 확인

전세금 보호의 핵심은 딱 두 가지입니다.

• 전입신고
• 확정일자

✔ 계약 전 반드시 확인할 것

• 실제 주거용 주소인지
• 전입신고 제한 건물 아닌지

📌 오피스텔·근린생활시설은 특히 주의하세요.

 

 

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5️⃣ 보증보험 가입 가능 여부 미리 확인

요즘은 전세보증금 반환보증보험이 사실상 필수입니다.

• HUG
• HF
• SGI

👉 보험 가입이 안 되는 집 = 위험한 집일 가능성이 큽니다.

📌 계약 전에 주소로 가입 가능 여부 조회 꼭 하세요.

 

 

6️⃣ 시세보다 전세금이 지나치게 싸면 의심

“이 동네 시세보다 너무 싼데요?” → 이 질문이 나오는 집은 반드시 이유가 있습니다.

• 깡통전세
• 세입자 못 구한 급매
• 기존 문제 있는 집

👉 싸다고 바로 계약하면 나중에 보증금 못 돌려받을 확률이 높아집니다.

 

 

7️⃣ 계약서 특약 문구 반드시 추가

전세 계약은 표준 계약서만으로 부족합니다.

 

꼭 넣어야 할 특약 예시 :

• 잔금일까지 근저당 추가 금지
• 보증보험 가입 불가 시 계약 해지
• 하자 발생 시 수리 책임 명시

👉 관련 글 : 「전세 계약서 특약 문구 예시 7가지」글에서 참고하세요.

 

 

8️⃣ 중개사 설명만 믿지 말 것

공인중개사는 중립이 아닐 수 있습니다.

• 중개 수수료는 계약이 성사돼야 발생
• 위험 요소를 축소 설명하는 경우도 있음

👉 중요한 건 서류 + 숫자 + 본인 확인입니다.

 

 

9️⃣ 잔금·입주·전입신고 날짜 순서 체크

안전한 순서는 다음과 같습니다.

 

1️⃣ 잔금 지급
2️⃣ 열쇠 인도
3️⃣ 즉시 전입신고
4️⃣ 확정일자 받기

 

📌 하루라도 늦으면 우선순위가 밀릴 수 있습니다.

 

 

🔟 ‘지금 아니면 안 된다’는 말에 흔들리지 말기

전세 사기 피해자들의 공통점입니다.

• “오늘 계약 안 하면 다른 사람 있어요”
• “지금 결정하셔야 돼요”

👉 정말 좋은 집은 서두르지 않아도 계약됩니다.

 

 

✅ 전세 계약 전 체크리스트 한 줄 요약

• 등기부등본은 계약 당일 확인
• 집주인 실명·소유권 확인
• 근저당·보증보험 필수
• 특약 문구 반드시 추가
• 급하게 계약하지 않기